Esimene nipp: märgi lepingusse kõik teadaolevad puudused ja välista vastutus muude, sh varjatud puuduste eest
Ole müüjana veendunud, et kõik teadaolevad kinnisasja puudused on müügilepingus üles tähendatud ja vastutus nende puuduste eest, mille olemasolust Sa teadlikki ei pruugi olla, on välistatud. Suurem osa kinnisasja ostja ja müüja vahelistest kohtuvaidlustest on seotud sellega, et ostja on avastanud kinnisasjal lasuvaid varjatud puuduseid, mille eest esitab müüjale kahjunõude, nõuab hinna alandamist või müügitehingu “tagasipööramist”. Selliste vaidluste hind võib lõppkokkuvõttes kujuneda kallimakski, kui müüdud kinnisasja väärtus – seda enam, et varjatud puudustega seotud seadusesätted on paraku ostjale oluliselt kasulikumad kui müüjale.
Seda aspekti kipuvad enda huvides ära kasutama ostjad, kes on spetsialiseerunud probleemse kinnisvara ostmisele, et siis hiljem müüjalt varjatud puuduste likvideerimise eest ostuhinnaga võrreldavat hüvitist nõuda.
Ebameeldivat kohtuvaidlust saab ennetada, kui loetled müügilepingus ausalt üles kõik teadaolevad puudused – alates ebaõigesti paigaldatud põrandast lõpetades hallitusplekkidega keldriseinal – ja lisad müügilepingusse klausli, mille kohaselt on müüja vastutus kõikide muude puuduste eest välistatud. Väike vaev, ent suur kasu.
Kas teadsid, et ka lärmakatest naabritest kui “varjatud puudusest” tuleb ostjat informeerida?
Teine nipp: määratle, mis saab müüdaval kinnisesemel lasuvatest lahtistest esemetest
Märgi lepingusse, mis saab vallasasjadest – vanast mööblist, lahtisest kodutehnikast, raamatutest, aga ka risust ja prügist aiakuuris. See on eriti oluline näiteks neil juhtudel, mil soovitakse müüa päranduseks saadud kinnisasja ega soovita seda enne koristada.
Juhul, kui vastavasisulised kokkulepped jäävad tegemata, võib müüjat tabada peagi pärast tehingu sõlmimist ebameeldiv üllatus: ostja nõuab – ja sageli õigusega – et müüja kõik lahtised esemed omal kulul eemaldaks. See on aja- ja rahakulukas toiming, mida annab vältida, kui müügilepingusse on lisatud punktid kinnisasjadel lasuvate vallasasjade kuuluvuse kohta.
Kolmas nipp: otsusta, kas ostja tohib vajadusel tugineda lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatule ja kokkulepitule
Mõtle läbi, kas soovid, et müügikuulutuses avaldatu saaks lepingu osaks, või soovid selle võimaluse välistada.
Kinnisvara müügikuulutused on tihti paljulubavad ja võivad mõjuda eksitavalt. Pole harv juhus, et maakleri koostatud kuulutuses hõigatakse välja “mürakindel” ja “tööstusvooluga” laoruum, ent tegelikkuses kostub ruumi seina tagant pidevat tootmismüra, ning tööstusvoolustepsel pole vooluvõrku ühendatudki. Sellisel juhul võib ostja alandada hinda või hoopis tehingust taganeda, sest kuulutuses avaldatu on tõest kaugel.
Seetõttu tasub mõelda, kas ja millises ulatuses soovib müüja lugeda lepingueelselt avaldatut ja kokkulepitut osaks ostu-müügilepingu lõplikest tingimustest.
Kui soovid kinnisasja müües saada nõu, kuidas teha võimalikult vettpidav müügileping ja ennetada hilisemaid vaidlusi, küsi julgesti.
